一、房地产市场宏观环境分析
　　1.成都市07年1-6月商品房宏观市场情况
　　全市商品房供求总量大副增长，供应面积同比增长89.45%。
　　今年1-6月，五城区供应商品房568.1万平米，与去年同期的299.87万平米相比增长幅度达89.45%；成交商品房300.734万平米，总体市场呈现供销两旺势头。
　　全市商品房市场供求关系得到缓解
　　1-6月，五城区商品房当期供销比为1.89。供应量大于销售量，供求关系比较缓和。
　　二、国家宏观政策
　　1.国土部部署下半年工作:加快起草节约用地政策
　　国土资源部部长徐绍史日前提出，下半年，国土部门一方面要继续加大清理土地利用中违规违法案件的力度，规范矿产资源开发秩序；另一方面要继续推进全国土地利用总体规划修编和土地调查工作，并加快起草节约集约用地的政策意见等。
　　徐绍史表示，下半年国土资源部门应重点做好五件事。首先要做好三个方面的工作：一是以土地利用年度计划执行情况为重点，对各地耕地保护责任目标落实情况进行督察。二是集中查处当前存在的未批先用、以租代征、擅自设立或扩大各类开发区等违法违规征占土地的行为。三是与监察部一起，继续开展土地违法案件的专项清理。对违法违规征用、占用土地的行为绝不手软，绝不姑息。
　　他透露，最近部里正在着手推进全国土地利用总体规划修编；加快起草节约集约用地的政策意见；积极推进第二次全国土地调查。外业工作正在开始，要充分用好测绘队伍、地质队伍的力量；加快推进城市用地批次审批方式改革和新增建设用地土地有偿使用费管理办法改革。
　　此外，他还提出要思考矿产资源经济和矿产资源法制。同时，加强矿产资源开发管理，整顿和规范矿产资源开发秩序，及早谋划2008年后的矿产资源开发管理工作。另外，落实《国务院关于加强地质工作的决定》，积极搞好两项规划：一个是今年6月初部署的新一轮矿产资源规划编制工作，另一个是加快编制地质勘查规划。
　　最后，要严格禁止利用职务便利谋取非法利益，查处权钱交易。
　　点评：
　　城市建设节约集约用地大有潜力。城市化是我国经济社会发展的目标之一。也是自改革开放以来经济发展中最大变迁之一。城市建设必定要占用土地。但是，城市用地应当尽量立足于建设区改造挖潜，这样既可以使旧城更新，又可以使城市增容扩能，还可以节约土地和保护耕地。强化节约和集约利用土地，提高城市农村节约利用和集约利用土地的水平。节约集约利用土地，是土地资源现实情况所迫，是实现经济社会可持续发展的大势所趋。
　　1.统一协调国土利用规划。
　　各行各业的发展都有规划，但却是各搞各的，有的更是自行发展，互相之间根本谈不上匹配性、协调性、互补性，致使城市盲目扩张，公路、铁路、机场、港口等争着批争着上，水利电力工程领导批了就干，森林草原你争我抢等等现象屡见不鲜，以这种方式上项目，造成土地资源大量浪费。规划指标、设计规范本身存在粗放用地问题。
　　2.加大旧城改造，减少占用耕地
　　旧城改造不但可以把低密人口居住区改建成高密居住区，还可以大大改变城市面貌，促进城市更新，提升城市整体形象，控制城市规模搞内涵发展，集中投放城市建设资金，提升城市的品位，增强城市的功能。采用提高容积率、建筑密度等建设用地定额指标和土地投资强度指标，向空中、向地下、向集约要土地，使单位面积土地上的产出成倍增长。明晰产权、明确权益的基础上，积极开展市地整理和村庄整理，复垦废弃地，把未利用地充分利用起来，拓展出了一片片新的发展空间。
　　2.90平米以下住宅设计意见一天废止
　　1月9日建设部下发了《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》中明确规定套型面积为住宅的建筑面积，也就是普通百姓所说的房屋面积。
　　建设部在该《意见》发表后不到一天的时间内，立刻废止了该项《意见》，同日建设部有关负责人表示，作为一份"推荐性技术文件"，《90 平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》不符合国务院办公厅和建设部文件要求。经研究决定，对《关于征求90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)意见的函》予以废止。
　　点评：
　　该意见稿最为惹人注目的是修正了各地各类住宅套型建筑面积标准。按照修正后的标准，天气寒冷、层高较高的住宅，90平方米的套型建筑面积标准可以有一定的上浮，从全国范围来看，最大的浮动可达到106.2平方米，而上海19层及以上的高层建筑则可达到105.3平方米。
　　意见稿中明确"中小户型"得房率应高于75%，其"面积控制标准"参照气候类型和住宅层数两大系数。根据去年5月颁布的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》(即"国六条")要求，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
　　不过，"按照征求意见稿标准，建设部规定的70%的比重就很难进行控制。这一设计要点，留给了地方政府一些操作的弹性和空间，这是与 '国六条'出台的初衷相违背的。"中国房地产指数研究院华东分院副院长陈晟表示。该"设计要点"存在的最大缺陷就是，只考虑了"90平方米"这一要素，而没有考虑到"70%"。
　　而针对以上这些，有开发商就说即使真的按照设计要点实施，户型浮动的空间也是有限的，与其期待这一点点的浮动空间，还不如花时间来设计很符合要求的产品。而"设计要点"考虑了气候差异和层高因素，但事实上这些因素不一定需要通过扩大面积来弥补。比如高层房源往往公摊面积会大一些，这是因为现在的单元结构往往被设计成一梯四户，如果做成一梯两户，公摊面积就不会比低层房源大。这个设计要点是有一定的理论依据，也考虑到了市场的要求。因为相对寒冷的地区，对墙厚的要求比温暖的地区高，在面积是应给予更多的空间。
　　设计要点出台一天后即被废止，原因是地区性的需求不能与"国六条"的硬杠杆有冲突。这是一个信号，政府不希望地方有放松调控的错觉。
　　3.今年可能将对大户型征收"保有税"
　　目前建设部、财政部等相关主管部门将住宅"保有环节"税收提上了议事日程，新的税收政策可能在2007年4月以后出台；而新政出台后，将极大可能对户型面积偏大的住房收取一定的税费。关于保有税，目前基本的想法就是对自住用房不征或少征，但是如果拥有多套房屋就要增加拥有成本。保有税是物业税的一种，但目前这个名字还没有经过权威部门认可，物业税这个名字都还不确定。
　　从2003年11月十六届三中全会的文件明确提出"要在合适的条件下推出不动产税"至今，从"不动产税"、"财产税"到"地产税"、"保有税"，这些税实际上都（查看地图）相当于物业税。2005年，无论是国家税收总局、财政部、建设部、国土资源部等相关部门组织的《中国房地产税收政策研究》报告研讨会，还是两会期间"对空置房屋开征不动产税"的提案，都已经开始探讨征收物业税的问题。许多业内人士在接受采访的时候都不约而同的表示，征收物业税是必要且必需的，但是这对政策制定者来说是一次"大考"。客观地说，物业税的诞生不仅在前期需要专家门的反复论证，还需要具备一定基础：全面的房产登记资料、房地产价值评估体系、政府的税收征管能力等。
　　点评：
　　对于物业税的征收，大家最关心的莫过于增加物业税会不会降低房价了。目前世界上已经增加物业税的几个国家和地区，比如英国、美国和中国香港地区，虽然都征收了物业税，但房价仍然涨的很快。可见物业税对于市场来说并没有太大的意义。从我国目前的情况看，因为我们原来没有这个税，现在突然实施了，可能会在短时间内对房价有影响，但随着时间的推移，影响不大。
　　另外值得注意的一点是物业税对于投资者有多大影响。由于"征收保有税"消息的面世是建设部一位官员在前不久的一次90平方米设计大赛上为鼓励90平方米以下小套型住宅而宣布的，因此很可能物业税征收的标准将以90平方米为界线，也就是说90平方米以下的中小户型不被征收物业税的可能很大，这样一来就等于是鼓励大家购买90平方米以下的中小户型。我们观察一下市场就不难发现，目前市场上的投资者多数选择投资购买的都是90平方米一下的户型，而将来政府又不会收他们的物业税，小户型正好方便了投资者，而真正的低收入者以后更是连中小户型都买不起。
　　不难看出，目前就物业税该不该收的问题已经无须过多的讨论，而对于如何收取物业税的问题，还需要有关部门谨慎讨论研究。对于到底物业税征收的标准而言，目前市场上最流行的标准也是相对较为合理的是144平方米。
　　4、发改委:楼市调五大问题 进一步规范秩序
　　4月16日，发改委在《2007年一季度房地产市场运行情况》报告中直陈楼市存在的五大问题，并再次要求各地方、部门要认真抓好37号文的落实工作，按照温家宝总理在《政府工作报告》中提出的四点宏观调控要求，确保房地产宏观调控目标的实现。
　　一、部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快；
　　二、90平方米以下普通商品住房投资占比较小；
　　三、住房保障制度还不完善；
　　四、市场供应体系不完善；
　　五、房地产市场调控体系还不完善。
　　点评
　　这是国家八部委进行全国房地产市场宏观调控效果大检查刚刚启动后，中央相关部门首次对今年楼市调控效果作出综合表态。上海一位政府出身的房地产开发商指出，在发改委公布的数据中，房价飙升、投资猛增、供不应求、结构倒挂、外资热涌等情况已经一目了然，可谓楼市调控"怪现状"。
　　今年3月，温家宝总理以近千字的篇幅重点谈及房地产市场，并提出四点宏观调控要求，明确提出要抑制房地产价格过快上涨、优化商品房供应结构、建立健全廉租房制度以及强化房地产开发和交易市场的监管，"形成具有中国特点的住房建设和消费模式"。但是，从一季度的数据来看，这一理想远未实现。虽然在此轮宏观调控中，住房结构政策作为最重要调控内容之一被建设部等相关部门反复强调，一再要求，但市场做这类产品的主动性仍然不强，地方政府以周边地块和保障类住房充数的意图明显。
　　专家认为，这种现象一方面说明在利益驱动下，结构调控的抗力较大，另一方面似乎也说明，从实际需求上看，商家在有意识地规避结构风险。而另一个被市场称为"抑制房价上涨"的强有力工具的政策---保障类住房建设也没有完全落实。
　　三、市政发展动态
　　1.地铁2号线建设即将启动
　　呈西北至东南走向、穿越CBD的成都地铁线网骨干线------2号线建前准备工作已经启动，昨日，记者从成都地铁公司获悉，为了与1号线一期工程错峰施工，地铁2号线将在今年只启动一个站点的建设；待1号线一期工程所有站点主体基本完工后，2号线建设才全面铺开。
　　目前已经确定的地铁2号线一期工程西起成灌客运站，向东延伸，经蜀汉路，羊西线二环路口、白果林、中医药大学、将军衙门，在天府广场与 1号线交汇，再向东经青年路，沿东大街向东，经牛市口、过五福桥，穿过沙河堡火车站（新成都站），止于经干学院站，到绕城高速公路内侧，设大面洪柳车辆段，线路全长约23公里，拟设20个车站，1个车辆段，2座主变电站。"地铁2号线拟在中心城区内采用地下方式，中心城区外，主要是指三环路以外区段，将采用高架方式。"成都地铁公司建设负责人向记者介绍。据悉，该段将成为我市首条被架在"空中"跑的地铁线。
　　2.成都首创廉租房"零租金"模式
　　20户特殊困难家庭享受"零租金"优惠。
　　2007年，适当提高租金补贴标准，加大公共住房保障力已经落实100亩土地，建设20万平方米廉租住房。
　　1月31日，在成都市房地产交易中心五楼大厅廉租户钥匙发放现场，成都市副市长邓全忠(全忠博客,全忠新闻,全忠说吧)将一把崭新的钥匙交到廉租户张筱琪手里。张泪眼婆娑地说："这把钥匙将彻底改变我们一家人的居住生活。"据悉，截至目前，成都市城区共解决4.8万余户低收入家庭的住房问题，此次是成都市政府实行廉租住房保障制度以来首次实行"零租金"优惠。
　　点评：
　　对特殊困难家庭实行"零租金"优惠，这是成都市多种方式解决中等偏低及以下收入家庭住房困难的举措之一，也是成都惠民行动的一大亮点。从2000年至今，成都市通过不断深入推进并完善廉租住房工作，尝试建立城市公共住房制度，不断强化政府在住房领域（查看地图）的公共管理职能，构建全面完善的住房保障体系，弥补市场机制在解决中等偏低及以下家庭的住房问题的不足，实现住房资源的"公平分配"，确保城市中中等偏低及以下收入家庭实现基本的居住权益。
　　有关部门还透露今年成都市房管局将住房保障方面重点开展三项工作。首先要强化公共住房制度执行力度。住房保障工作，纳入各级政府为民办实事一级目标管理。针对革命伤残军人、军烈属等优抚对象以及重度残疾家庭等特殊困难群体，建立根据实际情况运用实物配租等方式逐户解决的协调机制。其次是适当提高租金补贴标准，加大公共住房保障力度。根据市场租金变化情况，及时调高租金补贴标准，加大政府援助力度，切实改善低收入家庭的居住条件和居住质量。第三，落实公共租赁住房房源。2007年，政府已经落实100亩土地，用于建设20万平方米廉租住房，解决无力购买经济适用住房的低收入家庭的住房困难。
　　成都市廉租住房始于1999年，通过实物配租解决了解150户廉租住房困难户。2001年，成都市针对实物配租存在着政府财政一次性投入大、廉租房建设成本高且周期长、退出机制建立困难、租金收取困难和管理成本高等种种问题，在全国率先实行以"发放租金补贴为主，实物配租为辅"的廉租住房保障方式，并不断加大财政资金投入，自2004年起，在城区实现了廉租住房"应保尽保"。
　　3.三条新路助推新都07楼市
　　2月7日上午，新都房地产开发企业座谈会在石油缘宾馆召开。新都区政府区长屈建宏、成都市房产管理局产业规划与住宅发展处处长杜文、新都区房管局局长何仁福等领导及来自万科双水岸（查看地图）、香洲半岛（查看地图）、润扬房产、新神风房产、多元置业等30多家企业的代表参与了本次会议。
　　多年来，道路一直是制约新都区发展的瓶颈，不过07年将得到很好的改善，投资2.5个亿的双向六车道、无过路费的成青快速通道（成都至青白江）、人民北路北延线都将全面开通，投资近10个亿的蜀龙大道第四期工程也将动工。
　　点评：
　　07年将是新都全面发展新局面的一年，按照规划，新都将大力推进"一区一园一中心，两城两镇两区域"的建设，（即8平方公里的新都工业区，6平方公里的成都家具产业园，2400亩的物流中心；以及北部新城、北部商城，新繁、石板滩两个市级重点镇，东南片区都市生态农业区域、西北片区都市设施农业区域）。大力打造桂湖、宝光寺两张旅游名片，向4A级旅游景区冲击，目前这两个项目已通过省旅游局的评定。为了使"城市增质、居民增寿"，政府还将花大力气完善城市基础配套，对旧城区的污水、雨水、电力等基础设施进行全面改造，加快新城的建设，新城中学、派出所、法院、医院、市场、邮政等都已陆续动工。屈区长透露，以后，新都所有政府职能部门的办公地点都将全部搬迁到新城区，此举预示着新城区未来具有很大的发展潜力。
　　4.政府信息公开条例发布 拆迁补偿信息须重点公开
　　国务院总理温家宝日前签署第492号国务院令，公布《中华人民共和国政府信息公开条例》。条例共5章38条，分总则、公开的范围、公开的方式和程序、监督和保障、附则。条例自2008年5月1日起施行。其目的是为保障公民、法人和其他组织依法获取政府信息，提高政府工作的透明度，促进依法行政，充分发挥政府信息对人民群众生产、生活和经济社会活动的服务作用。公开原则是行政机关公开政府信息，应当遵循公正、公平、便民的原则。
　　条例规定，公民、法人或者其他组织可依法申请获取政府信息。届时，公开信息方式应便于知晓，禁通过中介有偿提供信息，拆迁补偿信息须重点公开，公民可要求改正不准信息，知情权被侵犯可提起诉讼，公民可申请获取所需信息。
　　点评
　　根据政府信息公开条例，乡（镇）人民政府要重点公开8类信息：贯彻落实国家关于农村工作政策的情况；财政收支、各类专项资金的管理和使用情况；乡（镇）土地利用总体规划、宅基地使用的审核情况；征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况；乡（镇）的债权债务、筹资筹劳情况；抢险救灾、优抚、救济、社会捐助等款物的发放情况；乡镇集体企业及其他乡镇经济实体承包、租赁、拍卖等情况；执行计划生育政策的情况。
　　政府信息公开以后，行政机关的职责权限、办事程序、办事结果、监督方式等信息能够为广大群众知晓，这样就保障了人民群众的知情权、参与权和监督权。此外，也有利于人民群众监督政府正确地行使行政权力，防止权力被滥用。
　　申请政府信息公开，对申请人没有时间上的限制，但是对政府答复申请人是有时间限制的，必须在15日以内给予答复。
　　5.建设部:国内400多个城市已建房产管理信息系统
　　5月9日，建设部有关负责人在第三届中国国际数字城市大会新闻发布会上透露，作为房地产相关信息实现公开、透明的重要环节，房产管理信息系统目前已在国内４００多个城市建立。
　　建设部科学技术司司长赖明表示，当今我国正处于城镇化、工业化、机动化、全球化和市场化"五化"并存的发展阶段，城市发展迅速并显现出极大的发展活力。与此同时，我国的城市发展矛盾交织，问题复杂。然而，赖明表示，信息、通信、网络、数字技术的迅速发展及其应用，为城市规划、建设、管理与服务以及国民经济的发展提供了极其有效的解决方案和工作手段，而且必将对城市的发展产生深远的影响。
　　点评
　　来自建设部的资料显示，"数字城市"作为社会信息化建设的一个关键环节，近年来出现积极进展。"十五"期间，中国有１２０多个城市建设了城市规划管理信息系统，１００多个城市建设了综合或专业管网管理系统，１００多个城市正在建设空间基础信息系统。根据计划，在科技部的支持下，建设部" 十一五"期间还将陆续启动一些国家重大科技攻关计划，包括"城镇基础设施建设关键技术研究""城市综合交通系统功能提升与设施建设关键技术研究""城市数字化关键技术研究与示范"等。
　　"数字城市"建设，将逐步改变传统的城市观念和生活方式，缔造一个崭新的城市文明；同时也将为IT产业及其相关产业创造新的经济增长点，进而促进城市社会经济的可持续发展，实现"数字城市"的终极目标
　　四、土地市场政策
　　1.1月1日起城镇土地使用税平均调高两倍
　　国务院日前颁布的《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》中规定，"土地使用税每平方米年税额大城市为 1.5元至30元；中等城市为1.2元至24元；小城市为0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。"这意味着城镇土地使用税平均提高了2倍。
　　这一决定已于2006年12月30日国务院第163次常务会议通过，自2007年1月1日起施行。国务院法制办负责人指出，此次土地使用税平均调高约2倍，有助于加大对建设用地的税收调节力度，抑制建设用地的过度扩张。
　　点评：
　　《决定》提高了城镇土地使用税税额标准，将城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。这一举措是土地管理系列调控措施中的一项，通过调整相关税收政策，将加大对建设用地的税收调节力度，抑制建设用地的过度扩张。
　　城镇土地使用税在整个房地产开发成本中占比仍较低，很难显著改变开发商在房地产开发中的投融资决策。因此，调整城镇土地使用税只是抑制建设用地扩张的系列政策之一，对房地产市场的调控还需其他政策和经济环境等配合。
　　土地使用税作为保有税，一方面将使开发商预期成本提高，有助于抑制房地产开发，另一方面"目前资本市场繁荣，股票、基金等投资收益提高，也将在一定程度上抑制房地产"。城镇土地使用税是我国目前在土地保有环节征收的唯一税种。1988年开征此税时，每平方米年税额大城市为0.5元-10元，中等城市为0.4元-8元，小城市为0.3元-6元，县城、建制镇、工矿区为0.2元-4元。
　　作为一种"地产税"，城镇土地使用税目前的着力点在于"经营性土地"，而对于非经营性土地一般免予征收。而调整非经营用地"房产税"应起到更重要的作用，因为个人住房容积率等指标"因房而异"针对土地征税会因此而变得非常复杂，造成征管困难。
　　规定并没有提及对个人住房征收此税的问题，因此个人住房仍将维持由省、自治区、直辖市地方税务局规定的现状，暂时免征城镇土地使用税。
　　2、国土资源部：2月底将七审新增建设用地情况
　　在国务院提出改变土地审批制度后，国家将从本月底开始对全国新增建设用地情况进行审查。2月27日，国土资源部下发通知，将在北京等 90个城市开展第7次土地执法检查行动，比以往的检查范围扩大了近一倍，将重点审查2005年10月至2006年10月90个城市新增建设用地变化情况。
　　点评：
　　从今年开始，以前需要上报国务院审批的新增建设用地，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施。因此，在新的审批方式实施前，要对这些城市此前的新增建设用地情况进行检查。这次检查的90个城市中的84个城市属于这类情况。
　　据了解，这次将应用卫星遥感技术对90个城市进行土地执法检查，反映2005年10月至2006年10月90个城市新增建设用地的变化情况，主要检查卫片图斑所涉及地块的使用是否经过批准，是否擅自突破土地利用年度计划批准用地，是否擅自修改土地利用总体规划批准用地，是否违反国家宏观调控政策和产业政策批准用地，经批准使用的地块是否存在骗取批准、超占面积和擅自改变用途，土地违法是否通过动态巡查已经发现等。
　　3、国土资源部：重点城市年度用地方案须上报国务院
　　国土部有关负责人表示，今年将继续推进土地审批制度改革研究和征地制度改革试点工作。
　　国土资源部日前发出通知,要求各省、区、市国土资源管理部门，抓紧组织有关城市着手编制年度农用地转用和土地征收方案，于4月中旬以前呈报国务院。
　　国土部有关负责人同时表示，今年将继续推进土地审批制度改革研究和征地制度改革试点工作。
　　今年是报国务院批准城市建设用地审批方式调整后的第一年。国土部提出,年度用地编制工作须按照调整后新的审批方式和国土部《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》要求进行。
　　国土部要求有关城市国土资源部门在编制方案时，要根据国家宏观调控政策和城市经济社会发展需要，依据土地利用总体规划和城市总体规划，参照城市上年新增建设用地量和提出的2007年度计划指标建议，统筹协调、区分轻重缓急，合理确定新增建设用地规模、区位和用途。
　　点评：
　　土地利用年度计划正式下达后，应及时修改完善方案，新增建设用地规模控制在下达的中心城市年度用地指标范围内。 各省、区、市国土资源部门还要加强对有关城市农用地转用和土地征收方案编报工作的指导和督促，保证工作进度。
　　国土部耕地保护司司长潘明才指出，今年将组织开展对省、区、市基本农田面积的核查工作，全面启动基本农田保护示范区建设。
　　同时，将进一步严格审查报国务院批准的建设用地，发挥土地供应参与宏观调控的重要作用；继续积极推进土地审批制度改革研究和征地制度改革试点工作，抓好纠正征地中损害农民利益问题的工作。
　　国土部还将加强对地方工作的指导和监督，抓好对基本农田保护有关政策落实情况的监督检查；抓好对批后用地的核查和耕地占补平衡考核；抓好土地开发整理复垦有关资金和项目的监督管理。
　　4、国土资源部部长表示今年（07年）将不会出台更强硬土地政策
　　3月3日列席政协开幕式的国土资源部部长孙文盛接受本报记者采访时表示，今年不会再出台更强硬的土地调控政策，主要是落实已经出台的政策。
　　孙文盛说，今年要规范土地出让收入，将其全额纳入地方预算，实行"收支两条线"管理。去年，国务院发布的《关于加强土地调控有关问题的通知》明确要求，从土地纯收益中安排部分资金用于廉租房建设。财政部等部委此后规定，土地出让收入的5%要用于廉租房建设。去年，全国121个地级以上城市明确了土地出让净收益用于廉租房建设的比例，其中青岛、宝鸡市定为15%。
　　孙文盛强调，今年的关键是要落实已经出台的政策。去年以来，国土部掀起了全国范围的土地利用清查"风暴"，重拳打击违法用地；发布了《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》，将别墅类房地产开发项目及党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目等国家明令禁止投资的项目列入禁止目录。
　　此外，去年还建立了国家土地督察制度；从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准提高1倍，并按照实际新增建设用地面积征收；从2007年2月1日起，对全国房地产企业全面进行土地增值税清算。目前，我国土地政策与产业政策的联动机制已经建立。
　　点评：
　　政策的落实将成为今年政府土地管理工作的重点，全国各地方政府今年可能会将重点放在土地违规的清查和处理上面，特别是土地增值税的清缴以及建设用地税费，土地出让收支管理，和国有土地使用权出让收支全额纳入地方预算等的落实上面。
　　另外就是落实土地出让收入的5%要用于廉租房建设的政策，根据权威数据显示，我国用于廉租房建设的土地出让收入规模仍较小。截至 2006年底，全国累计用于廉租房制度的资金为70.8亿元，其中，财政预算安排资金32.1亿元，住房公积金增值收益19.8亿元，土地出让净收益占 3.1亿元。而去年全国土地出让总收入高达5800多亿元，净收入达2100多亿元。
　　还有就是此次国土资源部虽然明确表示今年将不会有强硬土地政策出台，但是并不代表今年不会出台土地政策。其可能会出台一些配合性的软性政策来帮助地方政府来落实目前已经出台的土地政策。不过可以放心的是今年土地市场将不会有大的剧烈变动，但是今年对于全国土地市场来说则是非常关键的一年，政策的落实与否将直接影响明年是否会有新的更强硬的土地政策的出台，因此07年土地市场将肩负起对未来政策走向的引导作用
　　五、二手房市场政策
　　1、建设部：二手房资金监管待落实 警惕房款被挪用
　　1月22日，建设部、央行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)，规定房地产中介必须通过银行专用账户结算交易资金，以保障买卖双方资金安全。
　　《通知》出台半月，由于各地尚在研究和起草《通知》的细则，目前，市场上还比较安静。就北京市场而言，除了我爱我家等几家之前已经与银行尝试二手房交易资金监管的知名中介公司，大多数房地产中介公司尚未对交易模式进行调整。而且，《通知》在消费者中的认知度还不高。
　　点评：
　　业界普遍认为，该强制性政策将推动房地产经纪行业的洗牌。
　　建设部警示风险"当前房地产经纪市场中影响交易安全，损害交易当事人合法权益的问题还不少"，建设部新闻发言人近日表示，交易资金监管政策整顿市场的效果尚未显现，即使新政落实，消费者仍然应当提高警惕。目前最大的风险就是房地产中介占压挪用交易资金，消费者一定要妥善管理交易资金。
　　该发言人向消费者建议，当事人自行支付交易资金的，应当在订立合同时，明确交易款项的金额、支付条件、支付方式等内容；按新政策通过房地产经纪机构和交易保证机构划转交易结算资金的，交易资金的存储和划转一定要通过结算资金专用存款账户进行。
　　签合同的时候，如果有熟悉房地产法律法规的朋友，最好请他们帮忙，最好要用房地产经纪合同推荐文本。交易当事人不要轻信某些房地产经纪机构和经纪人员的口头承诺，要把所有的约定落实为书面合同条款。一旦发现合同条款含义模糊、有失公平或者不完善的，一定要坚持对合同进行完善，否则不能签署。
　　目前，房地产经纪机构良莠不齐，部分中介公司规模小，管理混乱，经营不规范。大家可以对将要委托的中介公司办公场所做必要的实地考察，并向有关部门了解其被投诉举报的情况后，再签订委托合同。
　　长期以来，中介市场上由于"一房多卖(租)"等产权不清问题引发的矛盾纠纷非常多，导致不少消费者蒙受了经济和精神损失。"一定要确认售房(出租)人对房产具有合法处分权，产权没有瑕疵。"发言人说，购(租)房人应当到当地房地产管理部门查询有关房地产权属登记信息，了解所买(租)的房屋产权有无抵押、查封等权利限制，出售(出租)该房产的人是否为房屋产权人。
　　低价购入(租赁)、高价售出(转租)，赚取差价，是中介赚取暴利的主要手段，不良中介主要是通过向交易双方隐瞒真实的成交价格得逞的。他建议交易双方通过房地产经纪合同，约定中介公司和工作人员如实披露成交价格等交易信息的义务。
　　2、成都市二手房网上交易将于近期试行
　　实现二手房网上交易后，房地产经纪机构及经纪人的管理也将随之加强。只有在成都市房产管理局取得机构资质备案证书、无重大投诉，并拥有相应数量、满足资质要求经纪人员的经纪机构才能在网上进行网上交易。经纪人员则需取得全国房地产经纪人注册证书或四川省房地产经纪人协理注册证书并经过网上交易培训。每个有资格进行网上交易的经纪机构及经纪人通过密钥认证后才能进入操作平台，不符合条件的"歪中介"只能望"网"兴叹了。如果取得了网上交易权限的经纪机构在交易中违规操作，将会被责令进行整改，整改期间，将暂停其在网上交易的资格。
　　点评：
　　网上买房，权益有保障。可以从技术上杜绝市民在不知情的情况下找到无证或非法的中介机构为其提供中介服务。
　　网上一点，房源信息轻松知道。实现二手房网上交易的重要基础和首个环节就是房源信息的网上公布，从各中介公司汇集的全市房源信息将全面公开，方便全市购房者查询，房源信息除了可在交易中心的交易系统中查询外，还将被上传在指定的网络平台上，方便市民24小时网上查询。房源信息将包括房屋的地理位置、面积、楼层、户型、用途、构造等状况，中介公司的联系电话等。
　　交易流程顺畅，方便安全。中介需要核实房源是否抵押过、是否被查封、产权归属是否清晰等，以保证即将进行的交易是合法交易。明确房源没有法律法规限制的状况下，中介方撮合买卖双方达成交易。交易协议达成后，买卖双方和中介公司在网上签订三方买卖合同，合同数据通过网络传递给房地产交易中心。
　　六、针对开发商的政策
　　1、2月1日全国范围全面清算房地产企业土地增值税
　　从2月1日起，全国各地区将对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。业内人士表示，这一政策将进一步缩小房地产企业盈利空间，但对于房价不会有直接影响。
　　国家税务总局网站昨天发布最新的"关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知"，要求从下月起正式向房地产开发企业征收30％-60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。
　　《通知》表示，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30％，最高税率为 60％。
　　点评：
　　长期以来，随着过内房地产市场的快速发展，房价上涨的同时，土地价格也跟着快速的上涨。因此便出现了一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作进而从中牟利。而土地价格的抬高也刺激市场上房价的升高，如此恶性循环对整个房地产市场有百弊而不一利。而通过土地增值税的收取，可以对土地市场的蓄意炒作有一定的遏制作用，进而减少行业中的潜在风险。
　　另外土地增值税的征收，能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润。而房地产商的高额利润中最大的部分就是土地的增值。而土地增值税征收就是针对房地产开发企业的过高利润。而收取土地增值税对于那些开发周期较长，土地储备较多的开发商来说，其影响是相当大的。
　　还有就是增值税收取后开发商利润被压缩是否会导致市场上房价上涨的问题，这可以说是消费者最为关心的问题。就目前来看，由于目前我们的房地产市场还属于投资市场，因此可能会有开发商会将这部分成本转嫁到消费者身上，这样一来房价上涨也不是不可能的。然而我们也应该看到，目前市场上的房价已经快速飙升多年，而地产商又要把税收的成本加到房价上涨时，在这种情况下，房地产市场的投资者会由于房价快速升高而看到市场的潜在风险加大而逐渐退出这个市场。对房产消费者来说，本来过高的房价就已把绝大多数人赶出房地产市场，因此，房价进一步上升进入房地产市场的消费者就会更少。从而使得投资内地房地产市场的风险进一步放大。而这样的结果也是开发商们最不愿意看到的。
　　而本次的清查则是要将过去几年以来土地市场中存在的问题的一次大清查，而在土地大幅度升值的市场情况下，土地增值税的清算无疑会给大量开发商带来成本压力。此前就有开发商透露，为了避免遭遇土地增值税清算带来的成本增加，本应该结算销户的房地产开发项目公司多采取放任搁置的办法。万科董事会秘书肖莉也坦言，一旦正式开始执行土地增值税清算办法，一些房地产开发公司可能遭遇较大的税负压力。
　　也有开发商称，有清算就有补交和退税两种说法，即开发商的预先缴税额如果低于最后清算出来的应缴税金额，开发商需要补交税款，但如果开发商的预缴金额大于实际应纳税额，则需要退税。
　　而根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，可免征土地增值税。
　　七、针对消费者的政策
　　1、个人住房公积金贷款利率19日起上调0.09%
　　自5月19日起，国内个人住房公积金存贷款利率实施调整。其中，个人住房公积金贷款利率将上调0.09个百分点。
　　根据建设部《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》，从5月19日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.98%调整为2.07%，当年归集的个人住房公积金存款利率不变。
　　个人住房公积金贷款利率也从19日起上调0.09个百分点。五年期以下（含五年）从4.32%调整为4.41%，五年期以上从4.77%调整为4.86%。
　　点评
　　最关心央行加息的普通百姓莫过于贷款买房者。值得注意的是，此次央行将5年期以内的中短期贷款利率都上调了0.18%个百分点，而5年期以上的住房商业贷款和公积金贷款的利率都只上调了0.09%。一般贷款买房的期限都超过5年，照此档基准利率计算，加息前商业房贷利率下限为 6.0435%,加息后提高为6.12%,只增加0.0765个百分点。
　　此次央行实施的组合式利率调整政策，从根本来看，其调控的目的主要在于股市而非楼市，具体来说有以下四点：第一，加息解决越来越突出的流动性过剩问题。第二，促使股市震荡回调，部分资金从股市流入楼市。此番加息与上调存款准备金率同时进行，相当于从股市当中抽离部分资金，而加息对楼市影响甚微，在一定程度上会让部分投资者从风险较高的股市退出，回流至风险相对较小的楼市。第三，此次央行的组合利率调整，可能预示着国家有更多的宏观调控政策将在未来一段时间内陆续登场，为过快的经济增长降温。第四，今年年底可能出现二手商品房供给量的上升。由于央行的频繁加息，不仅仅给房产投资者造成了投资成本的上升和投资风险的增加，而且更是给投资者产生巨大的未来再度上调利率的心理暗示。
　　2、夫妻一方意外 不用再还房贷
　　一种新的房贷险即将在成都推开。前不久，银行陆续取消强制性房贷险后，房贷保险产品逐渐淡出江湖。然而近期却有一种新型房贷险即将现身成都，这一保险产品的特点是，投保人（即房贷借款人）夫妻只要有一人遭遇意外死亡或伤残，保险公司代为偿还其相应的全部或部分还贷责任，既不向借款人或其家人追索代偿款，也不收回购置房产。
　　遭变故保险公司还房贷。平安产险四川分公司有关人士告诉记者，这款名为"和谐人生"的房贷险目前只在上海、重庆等国内7个城市试点推出。目前已有大量成都购房者在向公司咨询这一险种，估计不久后，就将在成都推开。
　　它与以前房贷险的区别在于：原房贷险保障的是投保人的房屋部分的财产损失；而新推出的"和谐人生"则为投保人提供了还贷保证保险，既能保障银行资产信贷还贷的权益，使银行更放心地放贷，更能解决按揭客户的后顾之忧，有针对性地对单纯还贷保证予以保障，适用于因意外伤害事故所致死亡和伤残保障。
　　这个新房贷险还有一个特点是，保险期限可选，贷款期限内也可按年投保，而不必一次性趸交贷款期限内的所有保费。而且，夫妻可共为投保人，夫妻双方中任何一方遭受保险事故，夫妻双方的还贷责任全部由保险公司承担，保险公司替投保人偿还全部或部分贷款，而其亲人就不必在悲痛之余还背上巨额债务或面临被银行收回房产的风险。
　　点评
　　去年以来，各家银行纷纷取消强制性房贷险，在房地产市场持续火热的情况下，原房贷险面临业务量萎缩的境况。在此背景下，保监会去年发出了《关于进一步加强贷款房屋保险管理的通知》，指导和鼓励公司完善现有房贷险产品，积极进行产品创新。
　　成都市一位保险业内人士说，房贷险市场是一块大蛋糕，而在目前情况下，原房贷险已不能满足需求，甚至遭到购房者的"冷眼"，若不想失去这个市场，房贷险确实需要改良创新，如将保险受益人由银行变更为购房者、分期缴交保费、适额投保等等。
　　房屋作为普通百姓的最重要资产，给予一定的保险保障是必要的，相信许多人也有这方面的需求。房贷险由"强制"变为"自愿"，保险公司所要做的是如何增强产品的吸引力，重新赢得市场。
　　3.央行今年第3次加息并上调存款准备金率
　　3月18日央行上调金融机构人民币存贷款基准利率：一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.12%提高到6.39%。
　　4月16起，央行将上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这将是央行今年第3次上调存款准备金率，是自2006年以来第6次上调存款准备金率。这次调整后，普通存款类金融机构将执行10.5%的存款准备金率标准。
　　点评
　　虽然央行变动与CPI指数走高、对外贸易顺差进一步加大等有着直接的关系，但是也不能忽略目前几次重大金融政策的出台都与房地产市场有着千丝万缕联系。
　　对于房地产企业来说，加息带来的贷款资金成本的增加，将进一步加大资金负担。前段时间的增值税清算与当前的加息政策，对房地产企业利润表中，加大了两项重要的税费负担，这无疑使得众多中小开发企业开发成本高企，进一步促进了行业整合。企业的税费成本加重，对市场供给将产生两方面影响。
　　个人存贷款利率上调，直接影响到消费者对于房地产行业消费的热情。客观上来说，加息对于房地产的消费者购买市场，将可能会起到一定的抑制作用，增加消费者贷款后还款的负担。另外一方面，个人存款利率的提高也会促使一些消费者将手中准备购房的钱转而再次存进银行。可以说，此次的加息可能其目的之一就是抑制消费者购房的热情，从而达到冷却过热的市场。
　　从另外一方面来看加息对于固定利率贷款产品将会成为未来一段时间消费者购买的热点。当然银行也不会完全将利率波动风险完全转嫁到自身，不过这将促进固定利率房贷市场的发展，从而完善了银行的金融品种创新，也促进了资本市场的发展。
　　而存款准备金率的上调对于房地产行业来说，则是主要针对开发商贷款。无疑这将提高开发商开发的资金成本，并且会促使市场的进一步整合。另外提高存款准备金率对于有效的控制银行流动性过剩，其直接从银行手中收回资金，限制银行的放贷能力，从而减少银行流动性过剩可能带来的金融风险，从而稳定整个资本市场。
　　4.房贷新罚息政策出炉
　　据了解，对没有按期归还本金的，罚息利率为贷款合同的执行利率加收30%-50%。目前成都各家银行罚息规定并不一致，有银行表示，如果是贷款购买第一套住房，罚息利率为贷款合同的执行利率加收30%，如果是商业用房，罚息力度则有提高。也有银行透露，他们的罚息标准是在贷款合同执行利率的基础上加收50%。
　　据介绍，贷款逾期的罚息计算方式如下，即贷款每月还款额×上浮后的惩罚性利率÷360×逾期天数，除以360是把年利率换算成日利率，乘以天数则表示计算的是逾期多少天的利息。如果按银行对逾期贷款利率分别上浮30%、40%、50%计算，银行上浮后的惩罚性利率分别为 7.857%、8.461%和9.065%，而在央行加息前，这些利率则分别为7.558%、8.139%和8.721%，比央行加息前增加了0.3%左右。如果按客户每月还款额为1万元计算，逾期还贷一个月，则在三种罚息利率情况下，客户罚息增加额分别为2.5元、2.7元和2.9元。
　　点评
　　3月18日央行加息后，本地各家银行贷款罚息政策也已明确，逾期还款的罚息也将同样上涨。对于房贷款罚息新政策，最好的措施是在当月还月供时多存点钱并及时还款，以避免罚息。
　　据介绍，由于银行计收罚息是由电脑系统自动完成的，因此，只要超过规定还贷时间而银行未能扣到款就开始罚息。如果扣款不足，差1元也会被视为没有按期还款而被计收罚息。如果因为非主观因素逾期，银行通常会给予5天左右的宽限期。
　　银行业人士提醒，逾期拖延不仅要多支出钱，更严重的是将影响到个人信用记录。由于目前各家银行的征信系统已联网，这种不良记录在客户进行下一次贷款时，将会被所有银行发现，贷款难度也将增大。如果不是恶意欠款，但银行电脑已进行了罚息，这种客户今后在办理贷款时，可以请银行出具一个证明，这样就可以顺利办贷款了。
　　八、热点政策分析
　　1. 物权法三大明晰政策 将影响成都楼市发展
　　3月16日，《物权法》终获全国人大通过，10月1日起，这部被业内人士称为我国确认财产、利用财产和保护财产的基本民事法律，将正式实施。
　　《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。
　　《物权法》第六章对业主在建筑物区的所有权这样规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
　　《物权法》将物管商完全摆到"乙方"位置。其中规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。特别提出下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　点评：
　　随着国家对个人房屋产权的明确，购房者对商品房质量及其使用寿命的关注将提高到一个更高的层次。因为，所谓"自动续期"，延续的只是建筑物使用权的权限，并不是土地所有权，所以一旦建筑物报废，土地将收归国家，因此，住宅建筑本身的健康、寿命，将成为购房者关注的重点。
　　尽可能协调各方意见、兼顾各方利益，正是制定物权法过程中的鲜明特点。关于车库车位归属的规定，正是考虑到开发商和业主利益的平衡。随着小区配套的产权明晰之后，开发商的开发策略、经营技巧将会发生变化。
　　同时，《物权法》将业主话语权"放大"，体现了业主、业主委员会、物管公司各自的权利义务，明确了业主、业主委员会、物管公司三者法律关系的基础，对未来物管业的发展，将起到更积极的作用，真正促使物管业走向"保姆式服务"，也促使更多开发商放弃物管业，走专业化的房地产开发道路。
　　2.成都成为"新特区"
　　6月7日，国务院批准成都设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，成都迎来了空前的发展机遇。国家发改委通知要求，成都市和重庆市要从实际出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破、大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，，促进城乡经济社会协调发展。成渝经济区概念提出以后，引起经济学界和房地产业界的高度重视。
　　点评：
　　统筹城乡发展，完善远郊县市区的道路交通及市政配套，以及投资的增多，城市化进程加快，远郊的地价房价势必上涨，甚至涨幅较大。打着统筹城乡的旗帜，政府在区域整体规划、连片开发、城乡一体化发展方面，将有更宽松的征地政策，郊区土地供应量将大幅增加，这样才能达到城乡综合配套，形成更加完善的城乡体系，这为房地产业的发展带来极大的商机，至少成都不可能出现"闹地荒"的尴尬境地。
　　目前成都市的房价虽然增长幅度比较平稳，但新特区设立以后，因"新特区"的终极诱惑，成都将吸引更多的外来人口，而这些人因其经济条件一般较好，对住房的需求比较急切，因此在短期内有购房的需求，这将加大房屋的需求量，从而将对成都的房价产生较大的影响，提高成都房价的涨幅。另一方面，"新特区"对成都的推动力，无异于"核弹级"的能量，无论是投资者还是求职者，都将成为成都房地产市场的终极消费者和房地产发展的推动者，他们不仅会改变目前成都人的居住理念、还将让成都的生活水平发生巨大变化，而这种变化必将响到房地产行业。